Arrendamientos durante el COVID 19

La cláusula rebus sic stantibus por la modificación del estado de cosas de hecho y de derecho que ha supuesto la declaración del estado de alarma y sus consecuencias, ha cobrado una especial vigencia en cuanto a la discusión jurídica sobre la posibilidad de su aplicación sobre las relaciones contractuales vigentes en este momento.

        La cláusula rebus sic stantibus es una cláusula que se puede denominar de “flexibilidad”, que en nuestro país es de construcción únicamente jurisprudencial y doctrinal, y significa que ante un cambio imprevisible por hechos inesperados que pueden provocar el desequilibrio súbito de la relación negocial y por tanto de la base económica de la misma, se habrá de compensar tal situación mediante la adaptación del contrato al nuevo status quo, aunque siempre velando por el mantenimiento del contrato.

        La cláusula “rebus”, como ya comunmente se le viene denominado en los ámbitos jurídicos, ha entrado ahora en juego de forma principal a través de la regulación de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda contenida en los artículos 1 al 5 del RDL 15/2020, de 21 de Abril, que ya en su exposición de motivos, apartado II, hace una mención expresa a la misma, aunque ello no signifique en modo alguno que legalmente la introduzca.

        En dicho ámbito arrendaticio lo aconsejable es que el arrendatario, que será la parte que la invoque, ante el impago total o parcial de la renta durante el estado de alarma, inste, con carácter previo a ser demandado de desahucio y/o reclamación de rentas,  una demanda para que se declare la aplicación de la cláusula rebus y con petición previa o coetánea de medidas cautelares para que se suspenda provisionalmente el pago de la renta debida y las posteriormente devengadas durante la permanencia del estado que ha alterado el equilibrio del contrato.

        Pues bien, el objeto de este artículo, además del anterior prefacio introductorio, es poner de relevancia que en este momento el alcance de la aplicación de la cláusula rebus rebasa también el ámbito jurídico antes dicho y se instala otros marcos sustantivos y en relación con las medidas cautelares instadas en los procedimientos a los que se han dado lugar.

        Así, conocemos que el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Zaragoza ha dictado un Auto de fecha 29 de Abril de 2020 que adopta medidas cautelares solicitadas por un franquiciado de una conocida marca multinacional de artículos deportivos, en razón del cual paraliza y se abstiene de ejecutar determinadas garantías (avales de 700.000 euros) que la citada marca dispone contra la franquicia, en base a la claridad del periculum in mora, ante la imposibilidad de la parte demandante de hacer efectivas sus pretensiones en ejecución de una eventual sentencia estimatoria, lo cual imposibilitaría o dificultaría la continuación de su actividad, así como por la favorable apariencia de buen derecho (fumus boni iuris) con base en los principios de buena fe y de la cláusula rebus sic stantibus, dice la resolución, “la cual abarca la alteración de las circunstancias que pueden provocar la modificación  de un contrato si es de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la finalidad de ese contrato…”.

        De otro lado, el Juzgado de 1ª Instancia nº 60 de Madrid ha dictado Auto el día 30 de abril de 2020 que contempla las consecuencias de la pandemia del COVID 19 en los contratos y trae a colación la aplicación a todo ello de la cláusula rebus en cuanto a un contrato de financiación. En este caso, estima la suspensión temporal de los vencimientos de principal e intereses; la suspensión temporal de la obligación de cumplimiento de los ratios financieros; y las prohibiciones de resolver el contrato de financiación, dar por vencido el préstamo y a exigir su reembolso, así como la prohibición de ejecutar cualesquiera de las garantías del préstamo. El prestatario es la compañía siderúrgica CELSA de la que dependen 12.000 empleos y que suscribió un contrato de préstamo mercantil por importe de 900 millones de euros sindicado por varias entidades bancarias. El Juzgador considera un hecho notorio que la pandemia del COVID 19 no era previsible y que ha afectado de manera sustancial al modelo de negocio y a los resultados previsibles por el demandante en una situación de normalidad, apreciando igualmente la concurrencia de periculum in mora y fumus boni iuris.

        En definitiva, la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus ha venido para quedarse en el sentido de que es deseable que se incorpore de forma positiva a nuestra legislación y más concretamente en el Código Civil, como sucede en la mayoría de los países de nuestro entorno; pero mientras tanto, si ello llega suceder, habremos de estar a la casuística sectorial de los Tribunales; y siempre bajo la admonición de la aconsejable medida de adoptar acuerdos conciliatorios extrajudiciales, pues la tan mencionada cláusula por su naturaleza a priori no apoya a una parte del contrato sino que vela por ambas y consecuentemente por la conservación del mismo.

Madrid, 19 de mayo de 2020

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