Claves sobre arrendamientos y alquileres

Reza el artículo 348 de nuestro Código Civil que “la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes.

El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla”.

Más del 25% de la población española vive hoy en día de alquiler.

Una vez elegido el inmueble, nos encontramos con la situación de tener que firmar el contrato de arrendamiento, el cuál va a estar repleto de cláusulas a las que muchas veces no se presta la atención que se debería, pero que con el tiempo puede traer quebraderos de cabeza y grandes problemas, tanto a los arrendadores como a los propios inquilinos.

Es la Ley 29/1994 de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, por la que se rigen los contratos de alquiler (o arrendamiento urbano) en nuestro país, comprendiendo esta norma tanto el alquiler de vivienda como el de locales de negocio y los subarriendos de viviendas, cesiones de vivienda y locales.

En el año 2013, se aprobó la Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Alquiler de viviendas que vino a introducir algunas modificaciones respecto a su predecesora, y la cual consta tan sólo de 3 artículos. La misma se aprobó debido a que el Legislador creía que nuestro mercado de alquiler era un mercado insuficiente y no competitivo, y razones no le faltaban para ello.

Lo que cabe destacar de esta reforma es que, con ella, se refuerza la libertad de pactos, dando así prioridad a la voluntad de las partes a la hora de redactar las cláusulas del contrato; se reduce la duración de las prórrogas; se facilita la recuperación del inmueble por parte del propietario, para el caso de que quiera destinarlo a vivienda habitual; y se facilita, igualmente, el desistimiento del contrato de arrendamiento por parte del arrendatario.

Una de las grandes dudas que le surgen al propietario es qué hacer si el inquilino deja de pagar.

Para ello, la primera medida cautelar que se propone es, a la hora de firmar el contrato de alquiler, establecer varios meses de fianza por adelantado.

Si pese a ello, la fianza no fuese suficiente para cubrir la deuda y se fuese incrementando, lo primero que habría que hacer, sería intentar llegar a una solución amistosa y, si la misma no prosperara, iniciar la vía judicial.

Aquí nos vamos a encontrar con 3 tipos de acciones que se pueden ejercitar para la resolución de este problema, y que son:

• Reclamar únicamente el desahucio de la vivienda, es decir, solicitar que el inquilino salga de la misma.
• Solicitar sólo las rentas impagadas, permitiendo que el inquilino siga residiendo en la vivienda.
• Ó solicitar la reclamación de las rentas junto con el desahucio del inquilino.

Por otro lado, también cabe la vía penal, interponiendo demanda por delito de usurpación, recogido en el artículo 245 del Código Penal, lo cual puede tener efectos disuasorios a la larga, debido a que una condena por éste delito implica antecedentes penales para el autor. Además, se trata de una vía bastante más rápida y menos costosa que las anteriores.

La Ley no sólo protege al propietario de la vivienda a la hora de desistir del contrato de alquiler, sino que tras la reforma del año 2013 se modifican, favorablemente, los derechos del arrendatario, pudiendo el mismo, también, desistir del contrato, una vez transcurridos 6 meses desde la formalización del mismo y comunicándolo, fehacientemente, con 30 días de antelación.

Nuestros clientes son nuestra mayor satisfacción, y resolver sus conflictos de manera diligente se convierte en nuestro objetivo.

En Bufete Rosales, trabajamos abogados especializados en esta materia, quienes le asesoraremos tanto en la redacción del contrato de arrendamiento, como en el seguimiento total hasta la consecución de una Sentencia dentro del procedimiento judicial, si ello fuese necesario.

Por ello, póngase en contacto con nosotros, estaremos encantados de ayudarle.