Bufete Rosales – Despacho de Abogados Profesionales en Madrid

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El Código de Buenas Prácticas es un conjunto de medidas recogidas en el RDL 6/2012 de 9 de marzo, destinadas a aquellas familias que tienen problemas para pagar su hipoteca y que se encuentran dentro de lo que se denomina “umbral de exclusión”.

Posteriormente, y al objeto de paliar los efectos de la subida de los tipos de interés en los préstamos hipotecarios, se ha creado por el RDL 19/2022 de 22 de noviembre, y con carácter temporal hasta el 24 de noviembre de 2024, un nuevo Código de Buenas Prácticas dirigido a familias de clase media y se han modificado algunos aspectos del anterior.

Las entidades bancarias, voluntariamente adheridas a ambos Códigos, tienen la obligación, cuando el deudor haya formalizado solicitud de medidas o planteado su propuesta de reestructuración, de admitirla y concederla, siempre, claro está, que este cumpla con todos y cada uno de los requisitos legalmente exigidos.

No estamos ante un procedimiento judicial, por lo que no es obligatoria la intervención de abogado. Ahora bien, por la experiencia que tenemos en estos tipos de procedimientos sí es aconsejable y muy recomendable asesorarse e ir de la mano de un profesional del derecho, dado lo complejo de las formalidades legales exigidas para llegar al buen fin del procedimiento y de las trabas y entorpecimientos que las entidades bancarias ponen para una rápida y favorable resolución y aprobación del acuerdo deseado.

La gran práctica de BUFETE ROSALES en este tipo de procedimientos y en los mecanismos de segunda oportunidad que son nuestro día a día en estos últimos 15 años, deberían a animar a los prestatarios/deudores a dejarse asesorar y ayudar por nuestro experto grupo de profesionales.

A continuación, exponemos brevemente las condiciones que se deben cumplir para acogerse a un Código u otro, así como las medidas que se pueden aplicar al deudor en ambos casos.

1º) POR LO QUE RESPECTA AL NUEVO CÓDIGO DE PRÁCTICAS BANCARIAS (NCBP) del RDL 19/2022: se pueden acoger aquellos deudores que hubieran firmado su hipoteca con anterioridad al 31/12/2022, siempre que se constituya sobre la vivienda habitual y el precio de adquisición no sea superior a 300.000€, y que cumplan los siguientes requisitos:

a) que los ingresos conjuntos de la unidad familiar no superen el límite de 3,5 veces el IPREM anual de 14 pagas, es decir 29.400€ brutos anuales. Con dos excepciones:

  • Límite de 4,5 veces el IPREM (37.800€) si un miembro de la familia tiene:

–  discapacidad superior al 33%,

–  situación de dependencia, o

– incapacidad permanente por enfermedad acreditada que le imposibilite para trabajar

  • Límite de 5,5 veces el IPREM (46.200€) si uno de los titulares de la hipoteca tiene:

− parálisis cerebral,

− enfermedad mental,

− discapacidad intelectual del 33% o superior,

− discapacidad física o sensorial del 65% o más, o

− incapacidad por enfermedad grave acreditada que imposibilite al deudor o a su cuidador para trabajar

b) que la cuota de la hipoteca supere el 30% de los ingresos netos familiares.

c) que en los últimos 4 años se haya producido una alteración significativa de la situación económica o familiar. Se entiende:

  1. Por alteración económica significativa: que la carga hipotecaria (= porcentaje de ingresos familiares que se dedican a pagar la hipoteca), haya aumentado en un 20%
  2. Por alteración familiar significativa: que se haya dado cualquiera de estas circunstancias en la unidad familiar:

a) Que uno de los miembros tenga una discapacidad de más del 33%, dependencia o incapacidad permanente para trabajar por enfermedad.

b) Que convivan en la misma vivienda uno de los tíos, sobrinos o bisabuelos del deudor o su cónyuge, y se encuentren en situación de discapacidad, dependencia o enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.

c) Que uno de los miembros sea víctima de violencia de género o víctima de trata o explotación sexual.

 

MEDIDAS QUE PUEDEN APLICARSE DE ACUERDO CON EL NUEVO CÓDIGO DE BUENAS PRÁCTICAS

(i) Ampliación del plazo de amortización del préstamo hasta 7 años, siempre que la duración total del préstamo no supere los 40 años (desde que se concedió hasta que termina de amortizarse), pero limitada la rebaja del importe a pagar la cuota que se abonara en junio de 2022.

De forma OPCIONAL, se puede pedir también congelar la cuota hipotecaria por un periodo de 12 meses, con el límite de la cuota pagada en junio de 2022. En este caso, sobre el capital no amortizado se aplicará un tipo de interés reducido (el que permita que el valor actual neto del préstamo se reduzca en un 0,5%).

(ii) El cambio del tipo de variable a tipo fijo (si bien el tipo de interés fijo será el que decida libremente la entidad).

2º) POR LO QUE RESPECTA AL CÓDIGO DE BUENAS PRÁCTICAS (CBP) del RDL 6/2012: se pueden acoger aquellos deudores hipotecarios que cumplan los siguientes requisitos:

a) que los ingresos conjuntos de la unidad familiar no superen el límite de 3 veces el IPREM anual de 14 pagas, es decir 22.500€ brutos anuales. Con dos excepciones:

  • Límite de 4 veces el IPREM (33.600€) si un miembro de la familia tiene:

–  discapacidad superior al 33%,

–  situación de dependencia, o

– incapacidad permanente por enfermedad acreditada que le imposibilite para trabajar

  • Límite de 5 veces el IPREM (42.000€) si uno de los titulares de la hipoteca tiene:

− parálisis cerebral,

− enfermedad mental,

− discapacidad intelectual del 33% o superior,

− discapacidad física o sensorial del 65% o más, o

− incapacidad por enfermedad grave acreditada que imposibilite al deudor o a su cuidador para trabajar

b) que la cuota hipotecaria sea superior al 50% de los ingresos netos que recibe la familia, o al 40% si concurren las circunstancias excepcionales establecidas en el apartado anterior.

c) que en los últimos 4 años se haya producido una alteración significativa de la situación económica o familiar. Se entiende:

  1. Por alteración económica significativa: que la carga hipotecaria (= porcentaje de ingresos familiares que se dedican a pagar la hipoteca), se haya incrementado, estableciéndose distintas medidas si ese incremento supera o no el 1,5%.
  2. Por alteración familiar significativa: que se haya dado cualquiera de estas circunstancias en la unidad familiar:

− familia numerosa,

− familia monoparental con hijos a cargo,

− familia con un menor de edad a cargo,

− que uno de los miembros de la familia tenga una discapacidad de más del 33%, situación de dependencia o incapacidad para trabajar por enfermedad grave o se víctima de violencia de género o de tarta o explotación sexual

− que convivan en la misma vivienda, tíos, sobrinos o bisabuelos del deudor hipotecario o su cónyuge, que se encuentren en situación de discapacidad, dependencia o enfermedad grave que les incapacite de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral

− que el deudor hipotecario sea mayor de 60 años, aunque no reúna los requisitos para ser considerado unidad familiar que sea víctima de violencia sexual o de género o que sea mayor de 60 años.

MEDIDAS QUE PUEDEN APLICARSE

SE CONTEMPLAN 3 FASES DE ACTUACION:

– MEDIDAS PREVIAS: PLAN DE REESTRUCTURACION

– MEDIDAS COMPLEMENTARIAS: QUITA DEL CAPITAL PENDIENTE

– MEDIDAS SUSTITUTIVAS: DACION EN PAGO

1. POR LO QUE RESPECTA AL PLAN DE REESTUCTURACION

El deudor presentará una solicitud formal al banco, manifestando que desea acogerse al plan de reestructuración, que este deberá resolver en el plazo de un mes diciendo si la aprueba o no. Si la acepta, deberá presentar su plan de reestructuración con las medidas legalmente previstas y que dependerán de cuanto haya aumentado la carga hipotecaria. El deudor podrá también plantear su propuesta de plan de reestructuración. Esta medida no se podrá solicitar si el deudor se encuentra en un procedimiento de ejecución y se ha producido el anuncio de subasta.

 

Si el aumento del esfuerzo para el pago de la hipoteca es menor del 1,5%

 

Si el aumento del esfuerzo para el pago de la hipoteca es de al menos 1,5%

(i)               Pagar solo los intereses del préstamo durante 2 años (periodo de carencia).

+

(ii)              Ampliación del plazo de amortización del préstamo hasta 7 años, siempre que la duración total del préstamo no supere los 40 años (desde que se concedió hasta que termina de amortizarse)

+

(iii)            Reducción del tipo de interés (coste) durante el periodo de carencia, de forma que el valor actual neto del préstamo disminuya en un 0,5%

(i)               Pagar solo los intereses del préstamo durante 5 años (periodo de carencia)

+

(ii)              Ampliación del plazo de amortización del préstamo hasta un máximo de 40 años (desde que se concedió hasta que termina de amortizarse), sin límite de años a añadir

+

(iii)             El tipo de interés máximo durante el periodo de carencia será de Euribor -0,10% (Si el Euribor es 3,5% el tipo de interés a aplicar será de 3,4%

 

2. POR LO QUE RESPECTA A LA QUITA

Cuando el plan de reestructuración resulta inviable, el deudor puede solicitar al banco una reducción o condonación parcial de la deuda, que esté podrá aceptar o no.

Se requiere que la cuota hipotecaria (después de realizar la reestructuración del plan) sea superior al 50% de los ingresos percibidos por todos los miembros de la unidad familiar.

En este caso, la quita se puede solicitar incluso una vez iniciado el proceso de ejecución hipotecaria y anunciada la subasta de la vivienda.

MEDIDA COMPLEMENTARIA: QUITA

(I) Reducción de un 25% del capital pendiente de pago.

(II) Reducción equivalente a la diferencia entre capital amortizado y el que guarde con el total del capital prestado la misma proporción de cuotas satisfechas por el deudor sobre el total de las percibidas.

(III) Reducción equivalente a la mitad de la diferencia entre el valor actual de la vivienda y el valor que resulte de restar al valor inicial de tasación dos veces la diferencia con el préstamo concedido, siempre que el primero sea inferior al segundo.

3. POR LO QUE RESPECTA A LA DACION EN PAGO

Finalmente, si las medidas anteriores no son suficientes y se cumplen los requisitos referenciados, en los 12 meses siguientes desde la solicitud de la reestructuración puede solicitarse también la dación en pago, es decir, ofrecer al banco la vivienda a cambio de satisfacer toda la deuda. Si el banco acepta, el deudor queda totalmente liberado al igual que los avalistas, pudiendo solicitar el alquiler de la vivienda. Esta medida no puede solicitarse si ya se ha anunciado la subasta o si la vivienda está gravada con otras cargas posteriores a la constitución de la hipoteca.

 

MEDIDA SUSTITUTIVA: DACIÓN EN PAGO Y ALQUILER SOCIAL

Se puede solicitar permanecer 2 años en la vivienda en alquiler social.

–  Se pagará una renta anual equivalente al 3% del importe total de la deuda en el momento de la dación.

– Dicho contrato se puede prorrogar siempre que se solicite, hasta alcanzar un máximo de 5 años, que pueden ser prorrogables por otros 5 años.

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