Por Jesús Esteban, Abogado.

El Tribunal Supremo ha calificado las hipotecas multidivisa como derivados financieros porque las cuotas a pagar y el capital pendiente de amortizar dependen de un activo subyacente, que en este caso es una divisa extranjera (generalmente yen japonés o franco suizo). Por tanto se incluyen en el ámbito de la Ley de Mercado de Valores que otorga una mayor protección al consumidor por lo que las entidades prestamistas estarán sujetas a los deberes de información exigidos por dicha ley.

Sentencias sobre las hipotecas multidivisa

En la sentencia del 30 de junio de 2015 dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo considera así estas hipotecas porque la obligación de una de las partes del contrato, el pago de las cuotas de amortización del préstamo y el cálculo del capital a amortizar depende de la cuantía que alcance otro valor distinto, en este caso una divisa extranjera como el Yen Japonés o Franco Suizo generalmente.

Por ello, ha de incluirse en el ámbito de la Ley de Mercado de Valores a partir de la cual, el 21 de diciembre de 2007 entra en vigor la Normativa MIFID que otorga una mayor protección al consumidor, con la consecuencia de que la entidad estará obligada a cumplir los deberes de información que exige esta normativa.

Y ha ocurrido, que mientras que el valor de los inmuebles adquiridos en España ha sufrido una fuerte depreciación, las divisas más utilizadas en estas hipotecas multidivisa, como el yen japonés y el franco suizo, se han apreciado, por lo que los prestamistas deben abonar cuotas más elevadas.

BufereRosales--blog--tipos-cambio-monedas

Hipoteca multidivisas: solo con conocimiento experto.

La situación de los afectados de estas hipotecas multidivisas radica en el desembolso de una importante cantidad de dinero en la divisa correspondiente según el caso sin que haya habido una amortización de capital, y más aún, la deuda pendiente se incrementa ya que se recalcula el importe, convirtiéndose en una situación insostenible para el afectado.

Dos factores a tener en cuenta importantes en este tipo de hipotecas:

  • El tipo de interés variable: depende de una referencia: el LIBOR, tasa de interés interbancaria del mercado de Londres, sobre el que un cliente minorista español no dispone de mucha información.
  • Riesgo de fluctuación de la moneda: el riesgo de que la fluctuación de los tipos de cambio perjudique el valor en euros de las cuotas amortizadas, supone también un recálculo constante del capital prestado, que no es una cantidad fija, sino una representación en yenes o franco suizo de los euros recibidos que se recalcula cada mes en función del tipo de cambio. Todos estos riesgos tienen dificultad añadida: Las cuotas de amortización, el tipo de interés, y la divisa de pago se determinan cada mes, obligando a los prestatarios a estar permanentemente pendientes durante los años de vida del préstamo.

BufereRosales--blog--varias-divisas

Ejemplo del daño que puede causar la hipoteca multidivisa

Adquirimos una hipoteca de 200.000 euros a 25 años en francos suizos, con Libor + 0,5%. Si establecemos la firma del préstamo hipotecario en diciembre de 2014, el Libor CHF rondaba los 0,035% durante los 12 primeros meses. La cuota en este caso, se establecería en 711 euros, aplicando un tipo de cambio de 1,2 euros (techo establecido por el gobierno suizo hasta el día 15 de enero de 2015, antes de liberalizar el Banco Suizo el tipo de cambio) se quedaría en 853 francos. Como sabemos, el tipo de cambio varía y con él nuestra cuota y el capital pendiente de amortizar.

Si nos situamos en el año 2007, el tipo de cambio se situaba en 1,68 euros, lo que suponía que para pagar 853 francos, necesitaríamos 507 euros.

Sin embargo, en el caso de que se situara en los 0,66, como ocurrió el 15 de enero de 2015, para pagar los 853 francos, nos harían falta 1292 euros.

En este caso sólo analizamos la variación en las cuotas, manteniendo el libor constante, y con tan sólo esta variable, el pago ya supone una diferencia de más del 100%. 

En caso de que optemos por el Euribor, si adquirimos nuestra hipoteca de 200.000 euros a 25 años con Euribor + 0,5%, en diciembre de 2014, el Euribor se situó en 0,32%, la cuota resultante sería de 737€. Aquí sólo vemos la influencia del tipo de interés, Euribor frente al libor suizo, con un tipo de diferencial que hoy en día no se ve en los bancos. En este caso vemos como saldría más rentable adquirirla mediante el libor suizo.

¿Deseas que te asesoremos? Déjanos tus datos y nos pondremos en contacto contigo.

Nombre (requerido)

Correo electrónico (requerido)

Teléfono

Asunto

Mensaje

Documentación a adjuntar (máx. 20MB):