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BUENAS NOTICIAS: AUN SE PUEDEN SEGUIR RECLAMANDO LOS GASTOS HIPOTECARIOS.

 

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea acaba de confirmar que el plazo de prescripción para la devolución de los gastos hipotecarios empieza a contar desde la sentencia que declara la nulidad de la cláusula por abusiva.

Es decir, que el plazo para reclamar es prácticamente imprescriptible.

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clausula suelo

¿Qué pueden hacer los clientes que tienen en sus hipotecas IRPH y cláusula Suelo?

Cristina Vidal, abogada.

La mayoría de los préstamos hipotecarios están referenciados al Euribor, es decir, según suba o baje este tipo de referencia el cliente pagará más o menos en concepto de intereses de su cuota hipotecaria. Sin embargo, es frecuente también que las entidades bancarias y financieras utilicen otros indicadores para actualizar las hipotecas a tipo de interés variable como es, por ejemplo, el conocido comúnmente “IRPH” u oficialmente “Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios a más de tres años para la adquisición de vivienda libre”.

El IRPH es un tipo de referencia “elaborado” por los propios bancos y cajas de ahorro que se calcula en base a la media de las diferentes ofertas de préstamos hipotecarios que operan en el mercado para la adquisición de vivienda libre por un plazo de tres o más años y que el Banco de España se encarga de publicar mes a mes. Este hecho, conlleva que las entidades bancarias pueden influir en cómo evoluciona este indicador, no siendo objetivo. En octubre de 2013, el ejecutivo decidió suprimir dos de los tres tipos de modalidades de IRPH que existían, situación que perjudicó al cliente, antes de la fecha las modalidades existentes eran: IRPH Cajas, IRPH Bancos e IRPH Entidades; hoy sólo subsiste el IRPH Entidades (CECA).

Normalmente, igual que con el Euribor, a este índice se le debe sumar un “diferencial” para obtener la cuota de intereses del préstamo hipotecario. No obstante, la aplicación del IRPH resulta más gravosa que el Euribor ya que el valor del IRPH, en términos generales, está por encima del Euribor entre un 1,5 % y un 3 %, lo que supone un evidente incremento en la cuota hipotecaria, una diferencia máxima de 2,79% en el 2009. Se estima que los afectados que tienen contratado en su hipoteca este indicador están pagando de medio unos 1.200 euros anuales más que quienes tienen el Euribor.

La incorporación de una cláusula IRPH, como condición general de la contratación, debe cumplir una serie de exigencias previas que no en todos los casos ocurre. Es más, muchos de los afectados han conocido a posteriori que su tipo de refencia no es el Euribor, sino el IRPH. Una medida para reconocer la aplicación de este indicador es la lectura de la propia escritura de préstamo hipotecario, donde se menciona expresamente el IRPH como “tipo nominal de interés” y prevé otros tipos sustitutivos (Euribor…). Los bancos y cajas de ahorro están obligados a informar expresamente al cliente acerca de la existencia de este gravoso indicador (de conformidad con el artículo 7 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación) y ofrecer otros indicadores alternativos para que el cliente/consumidor se encuentre en una posición legitimada para firmar su préstamo hipotecario.

Lo cierto es que a los clientes afectados por el indicador IRPH no se les informó adecuadamente y se les vendió una supuesta estabilidad del IRPH frente al Euribor, cuando la realidad es otra. De haber conocido las negativas consecuencias los clientes no habrían incluido en sus hipotecas esta cláusula IRPH. Cada vez son más los fallos que logran la nulidad de este tipo de interés oficial, obligando a las entidades a sustituirlo por el Euribor y a devolver al cliente las cantidades cobradas de más. Entre la abrumadora jurisprudencia podemos citar al respecto la Sentencia del Juzgado de lo Mercantil número 7 de Barcelona de fecha 16 de marzo de 2015, la cual ha reconocido el carácter abusivo de una cláusula de aplicación del índice IRPH en un préstamo hipotecario, decretando consecuentemente su nulidad y la restitución a los actores de la cantidad liquidada de más en concepto de intereses.

Pero ¿qué ocurre si además de tener IRPH en tu hipoteca tienes cláusula suelo? Se trata de una situación más común de lo que podría pensarse. Muchos de los afectados desconocen que sus hipotecas están referenciadas al IRPH, y por tanto, no son conscientes de que la aplicación de este índice supone no sólo un incremento frente al Euribor (como ya hemos comentado en entre el 1,5 y el 3%) sino que además, tiene un límite establecido como es la cláusula suelo que puede oscilar entre el 3% y el 5%, por el cual si el IRPH desciende de ése porcentaje el cliente está obligado frente a la entidad bancaria a abonar cantidades de intereses superiores a las que creía haber contratado. Estos casos tienen solución pues no sólo es posible lograr la nulidad de la cláusula IRPH por su falta de transparencia, objetividad y carácter manipulable sino también se puede solicitar la nulidad de la abusiva cláusula suelo y la devolución de los intereses cobrados de más.

El conflictivo IRPH y la abusiva cláusula suelo son temas candentes en nuestra actualidad que afectan a un alto número de clientes de bancos y cajas. En ambas materias cada día avanza más nuestros juzgados y tribunales, permitiendo a todos aquellos afectados la posibilidad de liberarse de estas cláusulas.

 

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