Una de las situaciones más complicadas que provocó la burbuja inmobiliaria fue la de aquellos que entregaron cantidades de dinero a cuenta como adelanto a una promotora o cooperativa como parte del pago de una vivienda y que, por la liquidación de dichos negocios, vieron como la vivienda nunca llegó a construirse perdiendo, además, lo adelantado.
La compra sobre plano es una forma de adquisición que entraña el riesgo de que el constructor no cumpla con su parte del trato. De este modo la promotora (bien fuese una empresa o una cooperativa) obtiene liquidez de las entregas a cuenta para afrontar la obra mientras que el comprador adquiera, por lo general, a un precio menor que de la vivienda una vez construida.
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Un fraude a finales de los años 60 que se aprovechó de este sistema y que afectó a más de 10.000 personas dio lugar en 1968 a la promulgación de la (recientemente derogada) Ley 57/1968 sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.
El caso «Nueva Esperanza» y la Ley 57/1968
La empresa Construcciones Nueva Esperanza, S.L. vendió a partir de 1963, sobre plano y con entradas desde unas 50.000 pesetas (300 Euros en una época donde el salario mínimo legal no llegaba a 18 Euros), cientos de viviendas por construir a personas de varios puntos de España, en especial de Madrid.
Años después y viendo que las obras apenas tenían actividad (en muchos casos ninguna) los compradores empezaron a comprender el engaño y a denunciarlo iniciando así un calvario que se prolongó durante décadas. Reclamaron (en un sumario de 260.000 folios) alrededor de 106 millones de pesetas (con la inflación hoy serían 14,5 millones de Euros) en un juicio que comenzó en 1976 y con el que muchos años después recuperaron apenas un tercio de lo aportado.
Tal como recoge su preámbulo, la alarma originada por la desprotección de los compradores en estos casos impulsó la aparición de la Ley 57/1968, derogada parcialmente (en su artículo 6) en una actualización de 1999 del Código Penal de 1995 y de forma definitiva por la disposición derogatoria tercera de la Ley 38/1999 cuya efectividad real entró en vigor el 1 de enero de 2016 dentro de la Ley 20/2015 (una ley con algunas carencias).
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De forma resumida, la Ley 57/1968 establecía que en caso de incumplirse el plazo de entrega de una vivienda los compradores podrán optar a recuperar todas las cantidades aportadas (más un 6% de interés anual) y que dichas cantidades deberán estar en cuentas destinadas únicamente a tal fin aseguradas por las entidades bancarias depositarias.
Se establecía así una forma de aval por la que, ante cualquier eventualidad y siempre que hubiese cumplido con sus obligaciones contractuales, el comprador recuperaría lo adelantado.
¿Sirve la Ley 57/1968 para recuperar entregas a cuenta?
La referida ley de 1968 no dejó de estar en vigor hasta el citado 1 de enero de 2016 (a excepción del artículo 6, derogado en 1999). Por tanto, todas las compras de vivienda en las que se entregaron cantidades a cuenta durante ese periodo de tiempo, ya fuera a una cooperativa o una empresa, están afectadas por esa ley.
Sin embargo la jurisprudencia generada a lo largo de estos años no había sido ni muy amplia ni demasiado contundente hasta la aparición de una sentencia del Tribunal Supremo que, con total claridad, sienta un precedente que facilita que las nuevas sentencias sean favorables al consumidor.
Una reclamación en la Audiencia Provincial de Burgos al respecto de una sentencia condenatoria fue trasladada por los demandantes con éxito al Tribunal Supremo. La Sala 1ª de lo civil se apoyó en la Ley 57/1968 para declarar como responsable subsidiaria a la entidad financiera donde los cooperativistas habían estado ingresando dinero como adelanto hasta que la obra se paralizó y la constructora entró en liquidación.
La sentencia del Tribunal Supremo remarca el hecho de que la entidad depositaria de las cantidades no suscribió ningún seguro o aval para cubrir estos depósitos pese a que la ley le obligaba a ello. Esta parece que fue la tónica habitual entre los bancos y cajas durante la «burbuja del ladrillo» en España.
«En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad» dice literalmente la sentencia.
Una sentencia más reciente del Tribunal Supremo exime de responsabilidad sobre los anticipos a la entidad encargada de financiar la obra, diferenciando así claramente entre esta y aquella que ha sido depositaria de las cantidades adelantadas (aunque en muchos casos son coincidentes). En caso de ser entidades diferentes esta última es la única que debe responder por los anticipos.
Afectados por cantidades adelantadas
La doctrina del Tribunal Supremo no ha tardado en ser aplicada y ya son muchos los que han obtenido sentencias favorables gracias a ella.
Algunas estimaciones cifran en 600.000 los afectados por este problema y en alrededor de 17.000 millones de Euros la cantidad que podría ser reclamada a la banca española. Muchos de los afectados son extranjeros que adquirieron una vivienda en España a través de inmobiliarias, como pudieron ser británicos (BBC habla de 100.000 posibles afectados) o alemanes.
Los afectados abarcan desde los que adquirieron viviendas individuales a los que participaron en promociones con decenas de casas, o cooperativas que zozobraron a pesar de las buenas intenciones iniciales. Con esta doctrina del Tribunal Supremo ahora tienen la ocasión de tener una sentencia a su favor.
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