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JOSÉ MANUEL ARIAS RUIZ-ESCRIBANO
Abogado

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La dicotomía entre la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, se convierte en tangible si se tiene en cuenta la alta litigiosidad que hoy en día presentan los préstamos hipotecarios en España.

La Orden de 5 de Mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, pronto quedó obsoleta, o lo que es lo mismo, la proliferación de préstamos hipotecarios pronto quedó fuera de control del Banco de España, toda vez que dicha Orden solo abordaba los préstamos de importe inferior a 25 millones de las antiguas pesetas, y una vez fuera de su aplicación por cuantía, también quedaba fuera la obligación de las entidades financieras de proporcionar al cliente el asesoramiento necesario para la íntegra comprensión del contrato de préstamo hipotecario, así como sus implicaciones financieras. Por otra parte, llama poderosamente la atención, que dicha orden haya estado completamente en vigor hasta su derogación por la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.
Es decir, desde 1994 a 2011, casualmente la época de mayor proliferación de los préstamos hipotecarios en España, podríamos haber suscrito un contrato de préstamo hipotecario, que haya escapado, por su cuantía, a la obligación de las entidades financieras de proporcionar al cliente el asesoramiento necesario para la integra comprensión del mismo, en aras de tomar la decisión de suscribirlo o no, con todos los elementos de juicio necesarios.

El concepto de “Desequilibrio entre las partes” que introduce la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, debe apreciarse tras el análisis de la aplicación de la normativa nacional en caso de falta de acuerdo entre las partes, para poder determinar en definitiva si el contrato deja al consumidor bancario en una situación menos favorable que la normativa nacional vigente. Dicho concepto, no hace sino acrecentar las tensiones generadas entre una precaria Ley Hipotecaria de 1946 cuyo espíritu da respuesta a la realidad social de economías eminentemente agrarias y una Directiva que pone en tela de juicio la correcta formación de todos y cada uno de los elementos integrantes del contrato de préstamo hipotecario.

Dicha anacronía normativa, se pone de manifiesto en la reiterada jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que en no pocas ocasiones ha condenado al Estado Español por la precariedad de la Ley Hipotecaria de 1946, primero, en la STJUE de 14 de marzo de 2013, en cuanto a la obligación del juez nacional de realizar un control de oficio del clausulado del contrato de préstamo hipotecario en el entendimiento de que la situación de desequilibrio existente entre consumidor y profesional solo puede compensarse mediante una intervención positiva ajena a las partes del contrato, y después, en las particularidades de lo abusivo de cada cláusula contractual en concreto.

Tras más de medio siglo de silencio legislativo en materia hipotecaria, y con ocasión del intento de trasposición de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) nº 1093/2010, hemos conocido en estos últimos días el Anteproyecto de la Ley Reguladora de los Contratos del Crédito Inmobiliario, como colofón a una profusa actividad reglamentaria del Gobierno y que no restaura la unidad, quebrada desde antiguo, del marco legal hipotecario por cuanto no concreta la compatibilidad de los ficheros precontractuales y personales por un lado, pero sobretodo porque no determina si la naturaleza de dichos ficheros, sobre todo los personales, han de entenderse en el marco de una obligación de asesoramiento, o si en tal entendimiento la explicación detallada que ha de realizar el notario de la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE), permite inferir que estemos ante una obligación de asesoramiento implementada por el fedatario.

Lo cierto es que esta modificación desde nuestro criterio y en la medida en que mantiene el marco normativo hipotecario lejos de la unidad, viene a aportar más inseguridad jurídica, lo que se traducirá en la práctica en mayor litigiosidad, y a su vez en la tendencia, ya acuñada por otra parte, de los Tribunales en cuanto a la suspensión de las Ejecuciones Hipotecarias en España, incrementándose más si cabe los casos en los que Sus Señorías opten por el sobreseimiento con condena en costas a las Entidades Bancarias.

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